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Méthodologie

La source : les DVF

Les Demandes de Valeurs Foncières (DVF) sont produites par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP) à partir des actes notariés enregistrés lors de chaque mutation immobilière (vente, principalement). Elles sont diffusées en open data sur data.gouv.fr sous licence ouverte Etalab.

PrixDuMètre utilise plus précisément le jeu de données geo-dvf, une version géolocalisée et nettoyée des DVF brutes, maintenue dans le cadre du programme Etalab. C'est un dérivé des mêmes données officielles, pas une source alternative.

Ce que nous calculons

Pour chaque commune, chaque année (2021 à 2025) et chaque type de bien (maison ou appartement), nous calculons :

• le prix moyen au m² = somme des (valeur foncière ÷ surface réelle bâtie) divisée par le nombre de ventes ;
• le prix médian au m², moins sensible aux ventes atypiques que la moyenne ;
• le nombre de ventes retenues, pour juger de la fiabilité statistique du chiffre (une commune avec 3 ventes/an n'a pas la même robustesse qu'une ville avec 2000 ventes/an).

Filtres appliqués

Nous ne gardons que les lignes DVF qui remplissent toutes ces conditions :

• nature_mutation = "Vente" — on exclut les expropriations, échanges, adjudications, qui ne reflètent pas un prix de marché ;
• type_local = Maison ou Appartement — on exclut locaux commerciaux, dépendances seules, terrains non bâtis ;
• surface réelle bâtie renseignée et non nulle ;
• prix au m² compris entre 200 € et 30 000 € — bornes larges destinées à écarter les erreurs de saisie ou les ventes non représentatives (ex. vente entre proches à prix symbolique, parcelle mal qualifiée), sans pour autant écarter arbitrairement les marchés réellement chers (Paris centre) ou réellement bas (zones rurales en déprise).

Ce filtrage est une décision de méthodologie, documentée ici et dans le code source du site — nous n'inventons ni ne corrigeons jamais une valeur : une transaction hors de ces bornes est simplement exclue du calcul, pas modifiée.

Limites connues des données

• Alsace-Moselle non couverte. Le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et la Moselle utilisent un régime de "livre foncier" hérité du droit allemand : ces départements ne sont pas dans les DVF de la DGFiP. Ce n'est pas une lacune de notre part.
• Ventes en VEFA (sur plan) parfois sous-représentées ou enregistrées avec un décalage important par rapport à la livraison réelle du bien.
• Communes à faible volume de transactions (zones rurales) : un prix moyen calculé sur 2 ou 3 ventes par an n'a qu'une valeur indicative, pas statistique. Nous affichons systématiquement le nombre de ventes pour que vous puissiez juger vous-même.
• Pas de qualité intrinsèque du bien. Les DVF ne renseignent pas l'état du bien (rénové ou non), l'étage, la vue, etc. Deux biens au même prix/m² dans la même commune peuvent être très différents.
• Délai de publication. Les données les plus récentes (quelques mois) peuvent être incomplètes : toutes les ventes ne sont pas encore transcrites au moment de l'extraction.

Fréquence de mise à jour

Le jeu de données geo-dvf est mis à jour par Etalab au fil des publications DVF de la DGFiP (généralement semestrielles). PrixDuMètre recompile sa base à chaque mise à jour significative de la source. La date de la dernière compilation est indiquée en pied de chaque page de résultats.